Qué significa 360
La mayoría de los proyectos inmobiliarios nacen con una pieza y no con el conjunto: alguien tiene un terreno, alguien tiene el capital, alguien tiene la idea. El Desarrollo de proyecto 360 es el servicio para ese momento. GSD diseña y ejecuta la estructura completa del proyecto —jurídica, catastral, regulatoria, comercial y de cierre— desde el primer análisis del terreno hasta el último título entregado.
La diferencia con el acompañamiento tradicional es de responsabilidad. Cuando acompañamos a un desarrollador, él dirige y nosotros aseguramos lo legal y lo técnico. En un proyecto 360, la estructura es nuestra: la diseñamos, la coordinamos con el constructor y el arquitecto, y respondemos por que cada capa encaje con la siguiente.
| Desarrollo de proyectos | Desarrollo de proyecto 360 | |
|---|---|---|
| Punto de partida | El desarrollador ya tiene estructura, equipo y plan | Hay un terreno, un capital o una idea; la estructura está por hacer |
| Papel de GSD | Asesor legal y técnico del proyecto | Estructurador y coordinador de todo el proyecto |
| Comercialización | La hace el desarrollador o su broker | Integrada, con GSD como Master Broker si el cliente lo decide |
| Entregables | Contratos, permisos, planos y títulos | Lo anterior más el modelo del proyecto, el vehículo, el plan comercial y el cronograma maestro |
Para quién es
- Propietarios de terrenos que quieren desarrollar en lugar de vender, sin experiencia previa como promotores.
- Inversionistas extranjeros con capital para invertir en el Este y sin estructura local.
- Familias con tierras heredadas que quieren convertir un patrimonio inmóvil en un proyecto, con reglas claras entre los herederos.
- Alianzas terreno–capital: el dueño del terreno y el inversionista que se asocian y necesitan un acuerdo que proteja a ambos.
- Desarrolladores que llegan al Este por primera vez y necesitan la estructura local completa desde el primer día.
Escenarios
¿Qué aporta usted y qué aporta GSD?
Tres puntos de partida frecuentes. En los tres, la estructura se diseña antes de invertir en obra.
- Semana 1–3Diagnóstico del terrenoEstado jurídico, cargas, ubicación real, deslinde pendiente, uso de suelo y restricciones. Si el terreno no sirve para lo que se quiere, se sabe aquí.
- Semana 3–6Modelo del proyectoQué se puede construir, cuántas unidades, régimen de condominio o lotificación, y si conviene solicitar la clasificación de la Ley núm. 158-01.
- Semana 6–10Vehículo y aporteSociedad del proyecto y aporte del terreno, o acuerdo con un inversionista que aporte el capital, con reglas claras de reparto.
- DespuésPermisos, contratos y ventasLicencias, modelo contractual, comercialización y, al final, títulos por unidad.
- Semana 1–4Búsqueda y filtro de terrenosInvestigación parcelaria de las opciones antes de ofertar: se descartan los terrenos con problemas que no se resuelven a tiempo.
- Semana 4–8Due diligence y compraVerificación jurídica, catastral y de permisos del terreno elegido; contrato de compra que protege el depósito.
- Semana 8–12EstructuraVehículo, eventual fideicomiso para aislar el patrimonio del proyecto, acuerdos con socios y plan de permisos.
- DespuésDesarrollo y salidaPermisos, modelo contractual, Master Broker y cierre con títulos.
- Semana 1–3Diagnóstico de las dos partesTerreno en orden y capacidad del socio: lo que cada uno aporta y lo que arriesga, por escrito.
- Semana 3–6Acuerdo de coinversiónValoración del aporte en especie, reparto de unidades o de utilidades, gobierno del proyecto y salida de cada socio.
- Semana 6–10Vehículo y garantíasSociedad o fideicomiso, cuentas del proyecto, poderes y mecanismos para resolver desacuerdos.
- DespuésEjecución coordinadaUn solo expediente y un solo cronograma para permisos, ventas y títulos.
Las cinco capas del proyecto
1. Capa jurídica
El vehículo del proyecto —normalmente una sociedad de responsabilidad limitada o una sociedad anónima simplificada—, los acuerdos entre socios, la forma de aportar el terreno y, cuando conviene aislar el patrimonio del proyecto y proteger los pagos de los compradores, un fideicomiso inmobiliario conforme a la Ley núm. 189-11.
2. Capa catastral
Un proyecto no puede ser más sólido que su terreno. Investigación parcelaria, deslinde catastral si el derecho está en constancia anotada, refundición si hay varios solares, y replanteo antes de que el arquitecto dibuje la primera línea.
3. Capa regulatoria
Uso de suelo y no objeción municipal, licencia de construcción, autorización ambiental conforme a la Ley núm. 64-00 y, si el proyecto califica y conviene, la clasificación ante el CONFOTUR (Ley núm. 158-01 sobre Fomento al Desarrollo Turístico), con sus exenciones para el proyecto y para los compradores.
4. Capa comercial
El modelo contractual del proyecto —reserva, promesa de compraventa y contrato definitivo—, el plan de pagos, las cláusulas de indexación, el inventario con las áreas del plano y la estrategia de ventas. Si el cliente lo decide, GSD asume la comercialización como Master Broker.
5. Capa de cierre
Constitución del régimen de condominio o de la urbanización parcelaria, transferencia de cada unidad, entrega de los certificados de título y puesta en marcha de la administración del condominio.
El recorrido, paso a paso
- Diagnóstico de viabilidadLegalAgrimensuraQué permite el terreno, qué lo limita y qué hay que resolver antes de invertir. Informe escrito con escenarios.
- Modelo y estructuraReal EstateLegalProducto, número de unidades, régimen, vehículo, socios y, si aplica, fideicomiso. Cronograma maestro del proyecto.
- Saneamiento del terrenoAgrimensuraDeslinde, refundición o subdivisión, y replanteo con coordenadas que servirán de base al diseño.
- Permisos y clasificaciónLegalUso de suelo, licencias, autorización ambiental y, si corresponde, clasificación conforme a la Ley núm. 158-01.
- Modelo contractual y plan comercialLegalReal EstateContratos del proyecto, plan de pagos, inventario y materiales de venta coherentes con el plano.
- Lanzamiento y ventasReal EstateComercialización directa o mediante Master Broker, con debida diligencia de cada comprador.
- Régimen y títulosAgrimensuraLegalPlano de división, reglamento, inscripción del régimen y transferencia de cada unidad.
- Entrega y postventaLegalEntrega de títulos, primera asamblea de condóminos y cierre ordenado del expediente del proyecto.
Lo que el servicio no incluye
Transparencia desde el inicio
GSD no construye ni diseña arquitectura: coordina al constructor y al arquitecto que el cliente elija. No garantiza rentabilidades ni realiza oferta pública de valores o captación de fondos del público; cuando un proyecto necesita financiamiento, se estructura por las vías reguladas que correspondan. Tampoco sustituye la tasación ni los estudios técnicos de suelo, que se contratan con especialistas.
Riesgos que la estructura evita
Cómo lo trabaja GSD
Un proyecto 360 tiene un director de proyecto en GSD y un solo expediente para las tres divisiones. Cada fase cierra con entregables por escrito y con la decisión del cliente para pasar a la siguiente: nada avanza sin que usted sepa qué se hizo, qué sigue y qué depende de las instituciones.
Los honorarios se estructuran por fase en una propuesta escrita, de modo que usted puede detener el proyecto al final de cualquier fase con los entregables en la mano.
Preguntas frecuentes
¿Necesito tener el terreno para empezar?
No. Si tiene el capital, el primer tramo del servicio es buscar y filtrar terrenos con investigación parcelaria antes de ofertar, para que la compra no traiga problemas que retrasen el proyecto.
¿Puedo aportar mi terreno como capital del proyecto?
Sí. El aporte en especie se valora y se documenta en la sociedad del proyecto o en el fideicomiso, con reglas sobre qué recibe el aportante: unidades, participación en utilidades o una combinación.
¿Cómo se protege el dinero de los compradores?
Depende de la estructura. Un fideicomiso, cuentas del proyecto separadas y un modelo contractual con hitos claros son las herramientas habituales. La elección se hace en la fase de estructura y se explica a los compradores en el contrato.
¿Se puede vender en plano?
Sí, con la estructura adecuada: licencia de construcción o su trámite avanzado, modelo de promesa revisado, plan de pagos y ruta clara hacia el régimen de condominio. Vender antes de tener eso es el origen de la mayoría de los conflictos.
¿Cuánto tiempo toma?
La fase de estructura suele tomar entre dos y tres meses. El resto depende del tamaño del proyecto, de la obra y de los tiempos institucionales; el cronograma maestro se entrega al cerrar la fase de estructura.
¿Cómo se cobran los honorarios?
Por fase, en una propuesta escrita. Así puede decidir al final de cada fase si continúa, con los entregables de la fase terminada en su poder.
La información de esta página describe la práctica habitual en República Dominicana a la fecha de publicación. Requisitos, formularios, tasas y plazos institucionales pueden variar; cada caso requiere revisar los documentos concretos del cliente. Los honorarios se acuerdan por escrito en una propuesta individual antes de iniciar cualquier trabajo.
